北京科技大學的教授趙曉教授

趙曉：謝謝羅總，謝謝長盛，我們有大概半個小時的時間，給大家從宏觀經濟以及金融的角度談一些對中國房地產業的看法，我以前講過一句話，房地產大概1/3的問題是宏觀經濟的問題，1/3是金融的問題，另外1/3是房地產本身的問題。

今天我做了一個背景，雙高背景下的中國房地產，什么是雙高，有一些朋友不是特別了解，我解釋一下。首先大家看這樣的圖釋，現在我們將會轉向另外一個我們稱之為城市化基礎上內需增長模式，增長模式的轉換有很多的原因，其中一個原因是發達市場，美國金融危機之后，這個市場往下走，這個已經引起了我們繼續走以往的道路，另外一個是國內的影響，勞工的價格，環保、稅收等等都在上升，我們的國際比較優勢也受到影響，如果要平衡我們的生產能力，必須要通過城市化的提速來繼續保持高速的增長。

談到城市化，我們要看到，它是整個中國木頭里面最短的一塊板，大概說起來，中國的城市化離國際標準水平相差了20到30個百分點，這個原因也是因為過去工業化，建國初期一直到改革開放都和城市化有偏離的，所以形成了特別大的坑。

中國的城市化進程不僅落后于我們國家的工業化進程，以及整個國民經濟的進程，也落后于世界平均水平，如果只算擁有城市人口的比重，只占全社會的34%，這是很低的比重。

許多的內需，無論是城市化過程中的比如說服務業的提升，還是我們強調的需求的拉動，我們通過需求來拉動中國經濟增長，其實都是要建立在城市化的基礎上，如果沒有城市人群的增長，就不會有收入的提升，也不會有消費需求的增長，我們要轉向內需增長，必須要先有一個城市化的提速，先有城市化的進步，才能有真正的內需拉動的增長。

這方面的力度非常非常大，過去這些年每增加一個城市人口，相應引起的城市的配套投資大概在50萬以上，或沒有算消費，未來會有4.5億人進入到城市當中。這部分的人群所引發的投資的增長至少在225萬億人民幣以上，再加上消費的增長，這是一個非常大的內需的增長，中國經濟在2010年突破了人均GDP4000美元，同時我們的整個經濟總量突破的37萬億人民幣，但是我們按這樣的未來的城市化所引發的內需量來算，200多萬億的投資的需求，中國的經濟至少要增長三倍以上，每年增長的速度我們就知道中國經濟可以保持15年左右平均每年9%的增長，15年不是短期的增長，所以我們知道由城市化提速會引發另外一波中國經濟中長期的高速增長，這是非常大的增長模式的轉型。

我們看到在過去的一年里面，中國城市化仍然在提速，中國的經濟增長從2009年可以說90%是由政府驅動的增長2010年非常重要的原因就是城市化的提速，河北要在北京周邊建造三個城市迎接北京的外擴，另外增長特別快的城市，比如說重慶2010年增長速度接近20%，增長的提速完全得益于城市化的提速，重慶在未來的兩年，大概城市人口要增加300萬，還有其他的城市增長比較快的，也跟城市化的提速有關系，我們還看到過去阻撓城市化提速的因素也在改變，比如說成都已經取消了城市人口和農村人口待遇的差別，河北省宣布如果一個人在城里面居住、工作半年以上，就可以申請這個城市的戶口，在中國延續了多年的戶籍制度正在打破。

還有高鐵，也將大大的帶來中國城市化的提速，我們知道2011年6月份北京到上海的高鐵將縮短到五個小時，前幾天我去了一趟德州，開車要三四個小時，高鐵開通之后時間會縮短到50分鐘，未來北京到泰山的時間會縮短到一個半小時，泰山基本可以變成北京的香山，這些都會帶來整個中國的城市化的提速，帶來新一輪的以城市化為基礎的內需的增長，包含了投資和消費的增長。

同時我們一些大城市在中國保持更快的增長，因為大城市土地的產出效力遠遠高于中小城市，同時大城市在中國的發展比重偏低，過去十年里面，大城市的增長速度也最快，因此我們不僅看好中國城市化提速帶來的經濟增長，看好中國的城市化，更看好未來的大城市的增長，我們很多城市會變成千萬級的大城市。

城市化的提速，未來15年我們說以城市化為基礎的內需增長，意味著中國的房地產將迎來新的黃金十年，我們說城市化提速，以城市化為基礎的內需增長，最受益的無疑是中國房地產，我們仍然存在著非常強大的剛性的需求，這些需求事實上是存在的，隨著城市化的提速，我們說房地產應該進入到新的黃金十年。

但是這并不意味著房地產就可以像過去一樣發展，他會有很好的發展前景，他發展的模式和路徑要有轉型，所有的規劃對未來的轉型作出了很多的論述，一個非常重要的，我個人認為從香港的模式轉向新加坡的模式，香港的模式和新加坡的模式還是有一定的差別，新加坡的模式注重了政府住房的供應，注重了房價的穩定，新加坡最高的時候政府供應的住房占到總住房的90%以上，房地產的價格控制在相對比較低的位置。

中國過去基本上學習的是香港的模式，包括土地招拍掛，房價也不斷的推高，同時政府沒有肩負起在保障房方面的責任，未來我們會一定程度轉向新加坡的模式，未來整個住房的供應當中，政府供應的主體部分可能會從過去的百分之幾上升到20%以上，這意味著對城市化進程有一個更好的支撐，過去很多人在城里打工，但是他們在城里買不起房子，因為房價太貴，也阻礙了中國的城市化，未來可能會有更多的人能夠在城里買得起房子，而且這些打工的人群會逐漸的納入到住房的安排里面去，“十二五”規劃里面要把符合條件的農村人口轉入城市居民，作為城鎮化的推進作用，這意味著未來會有更多的農村人口享受到城市的待遇，過去十二五期間房地產需求當中大概有一半左右來自農村的人口。

這是我們談到實體經濟方面的，我們預計中國經濟仍將保持中長期的高速增長，這跟目前市面上很多的觀點不一樣，2010年中國的股市都是負增長，倒數第一，原因在于很多人對于中國的中長期的經濟不看好，未來的中國經濟在2010年有一個密集型的暢通，我們看到的是城市化基礎上的新一輪的內需的增長方式。

另外一個方面，我們看金融形勢方面的變化，看這方面我們受到要看到一個事實，你不得不承認的一個事實，中國政府是全世界最喜歡印鈔票的政府，在過去這三十年，中國的經濟增長了一百多倍，但是中國的貨幣供應增加了800多倍，在過去的十年里面，中國的貨幣供應平均每年以17%的速度增長，到2009年中國的貨幣供應總量就超過了美國，到去年2010年，中國的貨幣供應總量差不多超出美國貨幣供應總量的20%，同時也超過了全歐洲十多個國家加起來的總和。中國經濟的規模以當前的匯率計算只有美國的1/3，好象我們身高只有姚明的1/3，比姚明穿的衣服還大，這就帶來了對中國人民財富的消耗，過去十年是加速消耗中國人財富的十年，人民幣對內貶值了3/10，可能十年前買了一套房子漲了四倍，其實你只是抵消了通貨膨脹而已，當前由于美元二次防水和其他的因素，中國的通脹經濟再度來臨，通脹消耗財富的趨勢會再度的顯現。這個還不是最重要的，CPI不是最重要的，CPI可能被低估，很多人估計我們的CPI高到15%，CPI可能比國家統計局統計的高，這個還不是最重要的，最重要的是資產價格的上漲，過去一天，號稱史上最嚴厲的樓市調控，但是一線城市的房價普遍大幅度的上漲，最低廣州漲了23%，北京漲了42%，大家看到很有趣的現象，比如說大家看到的這張圖片，號稱當年全中國最貴了樓，每平米10萬，但是幾年之后已經沒有人關心這個樓賣多少錢，當年這個樓10萬平米的時候引起了全國人民的憤怒，政府也很生氣，派人去調查，但是現在這棟樓每平米30萬人民幣，沒有人關心，也沒有人調查了，甚至大家都接受了，所以我們看到我們不僅有CPI的變化，通脹的變化，經濟的變化。

當前全球經濟的特點就是新興市場偏熱，發達國家偏冷，發達國家是通貨緊縮的危險，利率不斷的下調，日本、美國差不多都調到了零的位置，發達市場為了挽救經濟，不斷的用燒錢的辦法維護，美元已經進行了兩次放水，我們認為2011年還會出現第三次，然后還有第四次，金融危機留下的問題，特別是爛帳都沒有解決，日本金融泡沫用了15年才處理了幾萬億美元的債務，這些問題到現在為止沒有一點解釋，在去年的一段時間，美國金融機構的負債由于房地產的問題有一點加重，而不是減輕，所以美國就不斷的放水，但是我們看到美國政府放的鈔票，并不等于美國市場上有很多錢流動，這是完全兩回事，各位一看美元放水一定認為是美元很多，這個是錯的，美國的M1、M2的供應只有百分之幾，日本的經濟簫條，大量的釋放貨幣，但是日本的貨幣供應只有百分之幾的增長，貨幣都跑哪去了，我們看看全球的主要的能源原材料和資本市場，紛紛的創了2007年的新高，我們知道背后有這些貨幣放水的作用。

我們看到以大宗商品價格上漲的相反的是波羅的海干散貨價格下跌40.27%，就像我們前面講的房價上漲，房價上漲了你可以說房價上漲了，也可以說是人民幣對內貶值了，你可以說人民幣對內貶值了3/4 ，這些錢除了跑到資本市場，能源原材料，還會跑到熱的地區之上，所以我們看到中國十月份之后，我們的外匯增加了5300億，十月份增長了3196億，整個的外匯占款總量22萬億，包括索羅斯據說也帶著90億美元進入到香港，肯定不是想渡假，而是有所作為。

另外我們看我們的利率，目前是負利率，意味著居民在銀行的錢加速的變成水，政府上調了利率，六次上條存款準備金，但是這些措施并不見得可以控制物價，2007年央行有六次的加息，沒有控制住通脹，還有加強，人民幣利率提高的時候可能會引發更多的熱錢進來套取利益差額，2007年住房公積金的三次加息也沒有抑制住房地產價格的上漲，這就是我們說的雙高，高經濟增長，高物價增長。

有人提熱錢大量涌入是因為人民幣低谷了，人民幣應該升值，2005年以來一路升值，現在已經升值了20%，但是我們看到中國的外匯儲備也一路增長，今年九月份已經超過2萬億美元，人民幣的升值并沒有抑制熱錢的涌入，也沒有使得外匯的儲備有任何走勢上的變化。所以我們看到在這種態勢下，房地產市場要想抑制住過熱，非常非常的困難，去年我們實行了非常嚴厲的調控，最后的結果也不一定理想，前面一位嘉賓引用溫家寶一句話，一定要在任期里面讓房地產走向合理的價位，2011年無論怎么做房價不可能到合理的價位，在這樣的雙高的背景下，你要能夠讓房地產穩定住已經很難很難了，再加上龐大的既得利益集團的阻撓，比如說我們的限購，從來沒有被認真的執行，限貸也沒有被認真的執行，溫家寶總理自己承認，執行的力度不夠，因為有龐大的既得利益集團的阻撓，有雙高的市場的背景，又有龐大的既得利益集團的阻撓，這個調控能夠穩定就不錯了，很難到達一個意想的目標。

最后我們做了一點點總結，我們預計2001年中國的外貿增長可能有明顯的下滑，但是我們估計外經貿部門估計的10%高一點，消費仍將保持18%的增長，2011年中國經濟增長速度仍然會在9.5%左右，這仍然是比較高的增長的速度。

同時，物價可能會在4%到4.5%之間，也不會太高，大概是這樣，上半年高一點，下半年會回落，人民幣升值速度會加快，但是不會太快，真的到海外經濟銀行說的7%、8%，中國的很多外貿企業會倒閉，這是中國政府不能允許的，所以我們估計升值幅度會在4%。

同時我們預計2011年之后中國的經濟會進入到以城市化為基礎的內需拉動的增長周期，速度會平穩向上，我們看過去，每一個五年計劃，差不多第一年的增長速度都是最低的，然后一年一年的上升，我們估計十二五規劃也是一樣，2011年增長的速度來說是偏低的，可能是9左右，然后一年比一年高，進入新一輪的高增長的周期，將來我們要逐漸的習慣每年4%的通脹率，原因非常簡單，就是因為美國經濟、歐洲、日本他們中期內很難擺脫困境，他們一直會用燒錢的辦法來刺激他們的經濟，但是他們放出去了很多貨幣回頭流入到中國的市場，所以輸入性的通脹和結構性的通脹特點會非常的明顯，中國的通脹會演變成中期的結果，我們看到的都是經濟高增長，物價高增長。

對房地產市場我們有幾點看法，首先我們相信2011年調控仍將繼續，這個跟2012年十八大有關系，十八大之前房地產一定會調控，無論是新政府還是即將告別的政府都沒有辦法向全國人民交代，我們預計國家繼續用限購、限購的政策提高購房的門檻，拆遷法會發布，暴力拆遷會消失，房價會被推到，我們相信土地財政仍將繼續，許多的城市，可能會有超過十個城市土地出讓金超過1000億，一新城市的房租也會大幅度的調整，從而結束長期徘徊的局面。

我們也看到二三線城市可能會成為開發商投資的新的熱點，意味著中國房地產市場會進入到后現代時代，最后我們相信房價上漲仍將繼續，雙高的情況下，房地產價格大幅度下降全世界沒有出現過，中國也不會出現，雙高的情況下，我們相信大多數的房價仍將持續上漲的趨勢，走勢會非常的平穩，因為有政府的調控在里面，將是剛性需求者購房的比較好的時機，謝謝大家！