上海商業面積最大的購物中心，月星集團首個商業地產項目——環球港，自去年開業以來一直備受業內關注。在其聲勢浩大的宣傳之后，在不到一年的時間里，其被傳出內部租戶或將調整的消息。

　　東接凱旋路，西鄰中山北路和內環高架，南靠寧夏路，軌交3號、4號、13號線均可直達……這樣優越的地理位置使得在環球港開業之初，就吸引了眾多的消費者前來。

　　不過，眼下，環球港的人氣已經褪去。《每日經濟新聞》記者走訪時注意到，即便是周末，相比距離一站地鐵遠、體量僅為其一半的中山公園龍之夢購物中心，環球港的人氣有待提升。此外，商場用來招徠人氣的餐飲，在環球港似乎也不夠火熱。

　　月星集團這一 “萬達模式升級版”的綜合體后續能否突圍，仍舊有待時間去驗證。

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　　現狀

　　“最大”綜合體人氣不旺

　　日前，《每日經濟新聞》記者對比了同在地鐵三號線上的環球港和中山公園龍之夢購物中心，在客流及消費情況方面，以幾個熟知的品牌為例，一樣的H&M、優衣庫門店，一樣的周五下班時間，中山公園龍之夢內的這些品牌門店已經在排隊付款，而處在環球港B1層的這幾個品牌僅有些許人在閑逛，收銀臺邊的消費者寥寥無幾。

　　據了解，上海月星環球港項目總建筑面積近50萬平方米，定位為“商、旅、文”三大中心功能。在近30萬平方米的購物中心里，涵蓋了時尚品牌、餐飲、文化休閑、娛樂健身等功能，還引入4D影院、劇場、兒童游樂場等復合業態，其也順勢成為了上海體量最大、業態最為豐富、組合最為多元、消費體驗最具個性化的城市綜合體，更被貼上“亞洲最大城市綜合體”的標簽。

　　不過，目前來看，除了面積較小的兒童業態人氣尚可之外，其余似乎尚未真正發展起來。記者走訪環球港發現，購物中心的1-4樓，每層均有多家外墻由壁畫或宣傳頁包裝的“空鋪”，尤其是一樓，空置情況相對多些。

　　“周末沒有去處，過來這邊逛逛還是可以的，環境也不錯，要是可以休息的地方多些就更好了。不過，相比其他一些我經常會去的商場，這里平時的人并不是很多，除了地下那些吃東西的地方還可以。”一位家住附近的消費者這樣告訴記者。

　　事實上，開業之初就有消費者多次表示，這樣一個極富個性的商業綜合體實則整體商業氛圍并不濃郁，不同檔次的品牌混雜。同時，有關人士也曾提出月星環球港招商存在著嚴重問題，比如面積偏大、風格不統一、動線設計不流暢等。

　　一位體驗過環球港自駕購物的消費者告訴記者，環球港周邊交通情況并不是很好，尤其停車場附近堵車情況較嚴重，對于他們來說，這樣的消費體驗從一開始就不好。“第一次可能會慕名而去，但第二次會因為體驗差而不會選擇。”他告訴記者，在環球港消費，停車是可以免費的，但在詢問管理人員后了解到，很少有免費停車的情況發生，原因便是大多消費者并沒有購物。

　　針對市場傳聞的環球港或將啟動內部租戶大調整以及目前人氣不足等問題，《每日經濟新聞》記者致電環球港相關人事，不過對方強調其并不負責，會移交相應負責人給予回應。同時表示，對于購物中心來說，調整是正常的事情，每個季度都會有。截至發稿前，記者未收到環球港方面的回應。

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　　原因

　　家具業轉型來的“新人”

　　環球港隸屬于長風商圈，而該商圈內好項目不多，因而環球港可謂一家獨大。睿意德商業服務部董事陳麗琳告訴《每日經濟新聞》記者，開業之初，環球港是打了“文化、展示、演藝”的牌，加上建筑非常具有震撼力，因而在外界眼中，它不僅僅是一個商場，更像是一個旅游景點。“即使開鋪率只有六七成，剛剛開業的時候人流也很大。”但她指出，在環球港真正消費的占比并不多。

　　參與過環球港前期招商工作的一位商業地產人士告訴記者，月星本身并非商業地產出身，在從家具轉型做商業地產的過程中，面對一個體量如此之大的項目，短期之內要完成招商是非常困難的。“（環球港）對于招商也不是非常清晰，自己建立了招商團隊，也請了業內人士，招滿以及開業并非易事，不過他們還是做到了。”

　　該人士表示，盡管任務基本完成，但在業態、品牌的分布上，環球港并沒有一個合理的分區。在環球港內，你很難分清每一層不同區域主要品牌類別是什么。指示的標志和宣傳冊樓面分布圖很難懂、門牌號字特別小，排列不是很明確……

　　除了分區上的問題，上述商業地產人士指出，環球港的垂直交通也明顯不夠。“軟件和硬件在初期沒有完全跟上，業態上地下反而優于地上。因為地鐵導致的高速地下人流為地下帶來的坪效、租金要優于地上，這個特點比較明顯。”

　　盡管位于三條地鐵交叉處，環球港地理位置上亦存在硬傷。上海市商業信息研究中心首席研究員齊曉齋告訴《每日經濟新聞》記者，相比環球港所在地一站之遠的中山公園，環球港周邊居民較多，商務樓則較少，在購買力上差距很大，能聚集人氣的設施也較為缺乏。“很多遠一點的消費者過來基本是嘗鮮，第二次除非有特別原因，其他可能就不會來了。”

　　相比中山公園龍之夢購物中心，環球港在租金以及坪效上相差很多。

　　據前述參與前期招商的人士表示，目前，中山公園龍之夢地下商鋪的租金在60元到80元 （每平方米每天，下同）；一樓的報價現為50元到60元，成交價則是介于35元至40元間；此外，其高區的餐飲則是在10元到12元左右，這樣的數據已是不錯。相比而言，開業不到一年的環球港就少很多：地下店鋪在20元左右，一樓15元左右，高區則是在8元左右。

　　盡管租金不高，但商戶似乎沒有因此有更多收益。環球港高層的一名租戶就向記者表示，其店鋪內部面積加上走廊共計60平方米，每月租金1.8萬元，物業費為6500元。加上雇傭的工人等，現在店鋪的情況是基本持平沒有盈利。她也表示，周末環球港的人氣相對好些。

　　對此，陳麗琳告訴《每日經濟新聞》記者，目前環球港還處在市場培育期，存在較多的經營問題，不過還是“可以諒解的”，也期待后續其在經營上有更多亮點。

　　據陳麗琳表示，過去上海商場的培育期，大致需要一個租約，即3年到5年。“但是現在上海的商場包括市中心的 （培育期）都在大幅縮減，環球港大概需要2年到3年，這和它的租約相關，只有在租約里有調整空間才可以整體整改升級。”

　　上述人士指出，對于環球港來說，調整是必然的，主要看是短期行為還是長期行為。“相信短期會零零碎碎做一些，通過經營管理的調整，但是有些商戶已經簽約，要挪是很難的。”

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　　競爭

　　業態分區不清 多問題待解

　　作為上海市普陀區的商業大航母，環球港的打造一定程度上也被理解成“普陀區意在攔截從大西北以及其周邊地區前往中山公園一帶的客流”。

　　長寧區中山公園商圈的升級改造似乎讓普陀區看到了未來的競爭趨勢，在缺乏中心項目的情況下，月星環球港在一片呼聲中“順勢而生”。

　　“無可厚非，就從地鐵路線來看，環球港的確具備先天的交通優勢，因而西北方向的客群是愿意前來的。”有業界人士這樣告訴記者。

　　陳麗琳也表示，分流確實是可能的。不過，相對而言，西北方向的客群消費檔次低些，因而環球港分流的，大多是前往中山公園附近、目標是高消費產品的客群。

　　在陳麗琳看來，中山公園是一個相對成熟的區域商圈，且周邊商業項目選擇較多。“如果西北方向來的消費者想要進行一個比較密集型的消費，那么肯定會選擇人氣更旺，消費場所更多的場所，環球港會分流中山公園客流，但應該不是很大。”

　　一位長期關注商業的專家告訴《每日經濟新聞》記者，不同區域之間在商業上的競爭是存在的，但也不能完全界定為競爭關系，在商業上，不同中心之間關系更為貼切的描述應當是一個“共同打造培養且互補的關系”。

　　最終的“競爭”結果會否出現“兩敗俱傷”的局面？陳麗琳指出，還是要看開發商如何定位產品。“比如南京西路和南京東路，離得近，但是產品完全是不同的，就看主打什么特色以及主題。”她表示，如果是惡性競爭，那就是開發商或者政府在片區規劃里存在的問題。

　　盡管不至于兩敗俱傷，但不可否認的是，大型商業體確實擠壓了周邊小商業項目的生存空間。中山公園商圈龍之夢“一站式”交通樞紐的特點對巴黎春天等老牌商業設施均產生了分流。眼下，無論是巴黎春天還是周邊的玫瑰坊，人氣不足已經顯而易見。在距離環球港地鐵一站之遠、曹楊路附近的長城大廈，內部餐飲商戶在環球港開業后不斷撤離。“現在就剩下屈指可數的幾家了。”一位附近居民表示。

　　在這樣兩個區域，未來會不會就是環球港和龍之夢獨大，而其他小型商場都將難以生存？對此，上述行業人士告訴記者，這樣的狀態實則是兩大趨勢。“百貨業由于業態單一性的因素，有一個下滑的趨勢，他們自己也在尋求調整。”他表示，大型商業項目之間往往是協同關系，更加擠壓了中小型的項目的發展空間。“未來，這些小型的商業項目還不至于死亡，但發展也將不溫不火。”

　　齊曉齋指出，和大賣場擠壓周邊超市相似，大體量的購物中心布局后，旁邊的商點經營的品類及品牌和其相似的話，受到的影響會很大，除非錯位經營反而能有帶動作用，但這樣的情況并不多。“購物中心大多是綜合經營的，體量大，和它不重復很難。”

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　　行業

　　商業地產單玩概念賺不了錢

　　上海商業開發過熱，環球港一度被質疑“生不逢時”。在業界看來，作為上海商業的“巨無霸”，環球港要在高投資、高運營成本及高人力成本的壓力下實現盈利，充滿著挑戰。

　　月星集團董事長丁佐宏在接受媒體采訪時也曾坦承，上海商業確實存在過剩現象，但多數商場“千店一面”缺乏特色。他表示，對于這樣一個投資大、回報周期長的商業項目，月星并不期待短期盈利，而是將其作為一個長期項目來開發建設。

　　為什么在商業地產上缺乏經驗的月星要積極涉足這一領域？其所處的大背景又是如何？在資深零售專家、中發商業管理集團CEO丁浩洲告訴《每日經濟新聞》記者，月星做商業地產是看重了商業地產的增值，按照其早前的靠租賃開設家居賣場盈利并不是長久之道。“即便擁有家具業態，也不是很好拿地，像月星這樣，有一個比較好的商業概念，拿地也是比較容易的。”

　　在住宅地產較為低迷的當下，眾多開發商均扎堆商業地產，且其中不乏眾多行業外企業，除了月星，紅星美凱龍也是其中之一。基于此，購物中心的數量快速增加。

　　根據數據顯示，今年第一季度，上海社區購物中心數量達到88家，主要集中在寶山、浦東新區，以及城鄉結合部的外環和遠郊新城板塊。齊曉齋表示，眼下，實體商業受到兩股比較大的沖擊，一是電子商務，二就是過快的實體商業發展速度，這是全國都面臨的問題。

　　業內人士指出，從2012年之后，基本所有的項目均面臨同質化這一問題。“沒有特色、主題等，是很難形成競爭力的。”因而，即便開發商聚焦商業地產開發，商業地產的門檻也沒有降低，在同質化嚴重的情況下，反而越來越高了。

　　即便總體供應量龐大，但在業界看來，購物中心的有效供應量仍舊不足。睿意德中國商業地產研究中心此前從其監測的上海400多家購物中心中，挑選出100家大中型購物中心，在比較了年營業額、客流、客單價、財務回報等指標后，得出結論指出，優質項目僅占三成。而造成優質項目缺少的原因無非是盲目模仿導致商圈重疊，一些購物中心在定位、服務方式、品牌組合方面，陷入同質化困局。

　　有行業人士告訴記者，一個商業項目在開發前，開發商會評估土地以及配給的住宅整體收益以及土地未來的增值情況，另外也會看商業需要幾年的培育期以及招商情況將如何……不過，很多開發商只要評估后了解到，項目中可以銷售的物業能夠貼補商業帶來的虧損，評估結果基本就算可行了。

　　陳麗琳表示，對于一個優秀的購物中心來說，招滿不是最終目的，而是要持續滿鋪，經營得好商業資產才能增值。“比如iapm這樣的商業中心，產品的賣點和定位做得非常好。”

　　上述業內人士指出，一般持有型物業前期的投入以及后期的運營成本滾動起來涉及資金層面都是非常大的，沒有一個這樣的項目可以在很短時間內就把現金流平衡起來，問題在于如何在產品的定位、產品的組合等方面縮短培育期，進入收獲階段。

　　丁浩洲則指出，商業地產不能單玩概念，“真正的商業地產需要商業能賺錢”。在他看來，類似月星環球港這樣的項目，其盈利模式并沒有突破性變化，單靠設計等方面的變化帶來的吸引力并不強。