國五條地方細(xì)則出臺十天 二手房交易開始降溫

  多地“國五條”地方細(xì)則出臺已滿10日。本報記者走訪北京、上海、天津、廣州、重慶、南京、深圳等一線城市，發(fā)現(xiàn)二手房市場交易開始降溫；為避二手房交易高額個稅，一些人開始研究用裝修發(fā)票抵扣總房款；同時，由于2、3月有人“搭政策末班車”形成購房潮，二手房買賣訴訟也隨之增多，并出現(xiàn)急于過戶與急于解除合同兩極分化的情況。

 

 

  北京實施“國五條”細(xì)則后，房地產(chǎn)交易系統(tǒng)升級調(diào)整，4月8日為恢復(fù)購房資格申請、審核及網(wǎng)上簽約的首日。數(shù)據(jù)顯示，4月8日全市存量房(二手房)網(wǎng)上簽約809套，其中住宅631套，4月9日全市存量房網(wǎng)上簽約510套，其中住宅402套。而在此前的3月，全市存量房住宅簽約總量為43780套，日均1400余套。

 

  新政對市場的另一效果是，成交多為剛需。北京鏈家市場研究部分析師張旭介紹，新政后首周該公司90平方米的小戶型成交占比達到74%，比3月份增加了約18個百分點。同時，二手房的客源、房源增量均大為下降。鏈家市場研究部的統(tǒng)計顯示，近一周新增客源量環(huán)比下降約28%、新增房源量較3月平均水平下降約46%。

 

  據(jù)統(tǒng)計，天津市“國五條”細(xì)則實施后的首周(4月1日到7日)，天津二手房成交套數(shù)為2084套，環(huán)比下降60.5%；成交面積180677.5平方米，環(huán)比下降59.78%；成交價格為8773元/平方米，環(huán)比上漲2.64%。其中，3天清明小長假期間天津二手住宅沒有成交。

 

  據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，4月1日至4月7日，二手存量住房日均成交面積約4.6萬平方米，較3月全月日均成交量下降75%。成交水平與今年1—2月基本相當(dāng)。

 

  記者從廣州錦繡香江、雅居樂等樓盤的二手中介公司了解到，4月份前10天的二手房交易業(yè)務(wù)環(huán)比陡降五成以上。在重慶市渝北區(qū)人和街道，一家美聯(lián)物業(yè)門店的顧問小項告訴記者，前來咨詢看房的顧客減少了將近一半，仍未下手的購房者還在觀望政策的具體執(zhí)行情況，以及房價的走勢。數(shù)據(jù)顯示，4月1日、2日、3日、7日深圳市二手住宅成交量分別是146套、209、245套和168套，與3月份最后一周的日成交量近千套相比，減少近八成。

 

  深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一周二手房交易量驟減，主要源于細(xì)則出臺前的“恐慌入市”心態(tài)已消退。

 

  張旭分析，在個稅征收標(biāo)準(zhǔn)明確之前，市場觀望情緒仍難以減輕，成交量在短時間內(nèi)不會明顯回升，預(yù)計4月份北京網(wǎng)簽量會低于萬套。

 

  深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，目前深圳“國五條”細(xì)則尚未落實到操作環(huán)節(jié)，深圳市二手房交易征收個稅仍按原有政策執(zhí)行，短期內(nèi)還無法評估“國五條”細(xì)則的實施效果。

 

  警惕交易灰色空間

 

  南京市區(qū)我愛我家房產(chǎn)中介的一位工作人員告訴記者，在實際操作過程中，大多數(shù)房東都沒有找到證明房屋原值的發(fā)票、收據(jù)等，基本上目前還是以全額1%交稅的情況為主。

 

  盡管如此，在掛出的售房信息上，“滿五年”、“唯一”等介紹還是被醒目地標(biāo)注了出來。中介工作人員對記者說，“如果要買房還是趁早吧，現(xiàn)在也不晚，誰知道后面會怎么樣。”

 

  “‘國五條’出臺前期，買房雙方對政策心里沒有底，已經(jīng)有買賣意向的人群加速了交易，家庭成員之間的過戶增多，所以才出現(xiàn)了那段時間數(shù)量的激增。”南京市住建委房地產(chǎn)市場管理處副處長蔣玉萍解釋說。

 

  記者在天津市中心城區(qū)和平區(qū)、河西區(qū)的一些房屋中介門市部采訪時，一位中介告訴記者，“大家都在等待中，主要是不知道征稅的尺度嚴(yán)不嚴(yán)。如果想避稅，可能還真需要買房的和賣房的都去想想辦法。”但具體的“辦法”這位中介并未明說，只是表示“可以開一些裝修發(fā)票抵扣總房款，實在不行像離婚、抵債、訴訟這些辦法都可以。”

 

  北京一位中介工作人員透露，規(guī)定中提到，計算房屋原值時，裝修費用、契稅等稅費都計入在內(nèi)。因此可以通過找發(fā)票補回交易差價交稅的“損失”。這位中介說，在北京市地稅局公布的征稅細(xì)則中，雖然對商品房規(guī)定了裝修價款不得高于房屋原價10%的規(guī)定，卻沒有規(guī)定裝修日期，這也提供了找關(guān)系開發(fā)票避稅的可能。

 

  針對這些情況，業(yè)內(nèi)人士建議有關(guān)部門應(yīng)盡快對計算房屋原值等有關(guān)規(guī)定細(xì)化明確。

 

 

  在北京，豐臺區(qū)人民法院近日受理了該市一起房屋買賣合同糾紛案。該案原告北京籍單身人士李某今年1月底購買了自己的第二套住房，但支付定金和首付款后，卻遭遇賣房人拒絕辦理過戶及網(wǎng)簽手續(xù)，導(dǎo)致3月“國五條”細(xì)則出臺后，失去買房資格。為此，李某將賣房人訴至法院，要求解除買房合同，返還已經(jīng)支付的28萬元首付款，并雙倍返還4萬元定金。目前，本案正在進一步審理中。

 

  豐臺法院調(diào)研分析，受“國五條”及其細(xì)則出臺影響，二手房買賣中雙方急于過戶、規(guī)避政策、弄虛作假三種心理引發(fā)此類案件激增。其中弄虛作假心理尤其值得警惕，一些人錯誤認(rèn)為通過法院判決辦理過戶手續(xù)可以降低稅費，買賣雙方在案件審理過程中對證據(jù)、事實均無異議，只要求法院盡快判決辦理過戶手續(xù)，造成一部分案件存在虛假訴訟的成分。

 

  法院人士提醒消費者，這種以被訴方直接同意給付或?qū)o付憑證直接承認(rèn)等方式逃稅的做法是典型的“以合法形式掩蓋非法目的”的違法行為，非常容易被發(fā)現(xiàn)，屬于目前各級法院重點打擊的“虛假訴訟”，一旦被發(fā)現(xiàn)核實，相關(guān)當(dāng)事人不但不能實現(xiàn)其非法目的，而且還可能受到相應(yīng)的民事制裁甚至受到刑事處罰。

 

  此外，還存在一些其他問題。豐臺法院民四庭法官魏亞南分析，先前房屋買賣交易的雙方當(dāng)事人為少交稅款、急于買房而迅速辦理房屋過戶手續(xù)，使得房屋交易過程中，購房人往往無法詳細(xì)查驗所購房屋的諸多細(xì)節(jié)，房屋存在的質(zhì)量問題易被忽視。同時物業(yè)費、水、電等很多購房附屬問題亦會因急于過戶而被暫時擱置，這些暗藏的風(fēng)險都可能會導(dǎo)致后續(xù)法律糾紛的增多。